房地产格局悄然转变,这类中国人嫌弃的房产,正在被外国人热抢

一股改变全球房地产市场格局的浪潮正在形成。

据美国城市研究所2018年的报告，过去十年里，美国租房市场发生巨变。单身公寓的租房市场成为美国房地产发展较快的产业，远远超过其他类型的房产，而且这种势头还将有增无减。

从2005年到2015年的十年时间里，美国租房行业的股票收益率高达56%。

单身公寓的数量，从金融危机后加速上涨，但还远远满足不了市场需求。

（美国单身公寓数量仍然远远低于正常水平，National Association of Home Builders）

为何单身公寓突然遭到热捧？单身公寓建筑数量又为何加速上涨？

这一切，只因各国年轻人都已陷入“低欲望”生活，单身、晚婚成为年轻人的常态。唯有那一方小小的一居室，容得下自己孤独的梦想。

大趋势正在形成，可以肯定的是，这种趋势将继续持续下去，因为它背后有着难以改变的确定性。

它不会因贸易战而阻碍重重，不会因政党轮替而受到严查，也不会因美元危机而惨遭绞杀。

这是一场任何黑天鹅都无法阻挡的浪潮。

1席卷发达国家的单身潮

去年刷屏网络的“日本低欲望社会”和“佛系青年”，可以说是现在大多数年轻人的真实写照了。单身和晚婚，正在成为发达国家年轻人的常态，不断占据各国的单身公寓市场。

不想结婚，不想生子，越来越宅，还真不是日本年轻人才有的“佛系生活”。

美国也不例外，二战以后的六十多年来，美国男性的平均结婚年龄从22.8岁一路上涨到29.2岁，进入2000年后还有加速上涨的趋势。照这个趋势发展，还会有更多的年轻人，加入晚结婚的阵营，不断壮大美国的单身群体。

（美国初婚年龄加速上涨；来源：美国统计局，Digg）

随着全球财富分化，房价和生活压力上涨，这种“低欲望”、“晚结婚”、“超单身时代”其实正在席卷全球。在发达国家中，这种情况更加明显。

（晚结婚浪潮席卷全球；来源：imgur）

根据美国皮尤研究中心（Pew Research）中心的数据：近半个世纪以来，全球中间阶层的收入在持续缩水，底层的收入占总财富的比例在上升。也就是说：中产更穷，穷人收入稍增，两者共同构成了庞大的中低收入层。

财富缩水的中低收入群体越庞大，低欲望经济也就越繁荣。连消费的动力都没有，更谈不上找个人恋爱了。

在发达国家中，日本是仅次于美国的人口大国，全球人口排名第十。但日本年轻人现在却想把“单身”进行到底。

《我不是结不了婚，只是不想》剧照

目前日本新生人口已经创下有统计数据以来的较低值。日本厚生劳动省在2017年12月22日公布的数据显示，2017年日本新出生人口数仅为94.1万人，连续两年跌破100万人。这与二战后曾经一年出生270万新生儿的较高纪录，差距有点大。

不仅如此，去年日本新婚夫妇数量为60.7万对，创下战后新低，年轻人的初婚年龄也大大推迟，男性为31.1岁，女性为29.4岁。

日本社会学家荒川和久曾指出，到2035年，有大约一半日本人会是单身，日本进入“超单身社会”不是梦。

还有更令人咂舌的数据，来自日本国立社会保障与人口问题研究所的一份调查报告。

日本18-34岁的女性中，39%的人还是处女，而这一年龄段的男性，“童子身”的比例也高达36%。

2单身潮中的投资机遇

年轻人结婚组建家庭的时间越来越晚，单身群体数量越来越庞大，这种确定性的趋势，将会一直支撑单身公寓的流行。

我们以中国人喜爱投资的三个发达国家日本、美国、澳大利亚为例，来瞧一瞧这些国家核心城市里的单身公寓到底有哪些投资机遇。

（1）日本

走在日本街头，最常见的就是公寓和一户建。

日本公寓房间的格局一般用“1DK”、“1LDK”、“2LDK”、“3LDK”等形式来表示。“L”指起居室（living room），“D”指饭厅（dining room），“K”指厨房（kitchen），而开头所带的数字“1”或“2”则表示独立房间的数量。

户型是1R的房源，就是我们通常所说的单身公寓，日本人称之为One room，也就是上面的1DK和1LDK，相当于国内的大开间，或者一室一厅。与国内大不一样，日本未婚的年轻人大多喜欢独居，省钱的会租大开间，资金充裕一点的会选择一室一厅。

以日本房产中介挂出来带租约的东京单身公寓来看，离地铁站越近，房屋售价更贵。

随手在网站上搜出来的带租约的一居室中，离地铁站10分钟内的房屋，租金回报率可以达到6%以上，5-10分钟距离内的公寓租金甚至可以超过7%，折合人民币不到50万。非常适合有小笔闲置资金，又希望获得稳定现金流的投资者。

（realestate.jp，离地铁站稍远，房价更便宜）

（realestate.jp，离地铁站更近，房价更贵）

不过虽然离地铁站更远的公寓总价更低，租金回报率更高，但肯定没有离地铁站近的房子好租，房屋增值潜力也不如靠近地铁站的公寓。如何选择，还得看投资者的个人需求和投入成本。

单身公寓相比多个房间的家庭公寓，房屋空置的时间会更短，装修翻新费用更少，可控风险、投入成本方面也更低

（2）美国

单身公寓的居住群体，一般是未婚或者还没有小孩的两口之家。

截至2016年，美国一共有1066.7万户家庭居住在一居室中。目前美国1人户的独居家庭中，68%的家庭都居住在一居室中。2人户的家庭中，也有23.4%的家庭依然居住在一居室的单身公寓中。

因此美国这种小户型的单身公寓，是还未组建家庭，或刚刚组建家庭的人群优选的房屋类型。

（数据来源：2016年美国社区调查，Digg）

在统计美国城市的租金回报率时，我们挑选了美国人口更为集中的五大城市：曼哈顿、旧金山、洛杉矶、西雅图和波士顿。而这五座城市，因为各自的产业优势，集中了美国大部分高科技人才和金融人才。他们更看重个人隐私和居住环境，是单身公寓最主要的需求群体。

从不同房型的投资回报率来看，曼哈顿、旧金山、洛杉矶和西雅图这四座城市的一居室毛租金回报率都超出其他户型1%-2%。

以纽约市的核心区曼哈顿为例，作为全球一线城市最核心的地区，这里汇集了全球500强大多数公司的总部和先进的金融人才，国际地位不必多说。

今年3月份一居室的毛租金回报率为6.22%，而三居室的租金回报率为4.48%，二者差距超过1%。而一居室因为总价更低，对于全款买房的投资者而言，无论是资金出境的压力，还是现金流压力，都会小很多。

而旧金山和西雅图，是美国科创企业的集中地，也是美国的两大经济中心，大型科技公司微软、亚马逊、谷歌、苹果、因特尔、惠普等等都驻扎于此，自然吸引的是来自全国各地的高技术人才和年轻人的涌入。

目前旧金山的房价大约是西雅图的两倍，西雅图租金回报率略高于旧金山。与曼哈顿一样，旧金山和西雅图的一居室租金回报率超过4.9%，远远高于四居室不到4%的租金回报率。

波士顿被誉为“美国雅典”，这里集中了美国大部分的教育资源，整个波士顿大都会区有超过100所大学、25万名来自全球各地的大学生。波士顿3月份的数据显示，一居室的租金回报率为5.43%，在四种户型中排名第二，仅次于三居室5.62%的回报率。

这也是波士顿相比其他城市比较反常的地方，三居室的房屋总价居然低于两居室，而租金差异反而不大，从毛租金回报率来看，三居室反而略高于一居室。

不过这也说明了一点，在波士顿三居室相对于一居室和二居室并没有那么抢手，才导致它的房价、房租与户型呈现出倒挂的情况。

对比以上五座年轻人和高技术人才集中的城市，很明显一居室在回报率上更占优势。未来可以预见的是，美国年轻人会越来越倾向于日本的“低欲望社会”，买房和结婚的优先级，只会更加靠后，选择租房，选择独居，会成为大城市里年轻人的常态。

（3）澳大利亚

随着澳大利亚连续半个世纪的房价上涨，年轻人买房压力越来越大，首次置业群体的年龄也不断增高。

据澳洲ING银行的统计，澳洲首次置业群体的平均年龄，从90年代的27岁，上涨到现在的31岁，悉尼更是达到了38.2岁。

（The Sydney Morning Herald报道称澳洲首次置业的年龄越来越大）

在年轻人不断推迟购买首套房的时间时，租房的需求也随之增大。

澳大利亚目前比较热门的投资城市是悉尼、墨尔本和布里斯班。我们根据较新公布的三个城市房价和房租数据，计算得出的毛租金回报率中，三个城市的一居室公寓回报率都远远高于两居室和三居室，中间的回报率差额在1%-2%之间。

悉尼作为澳大利亚的金融中心和经济中心，是整个国家人口最密集的城市，澳大利亚大部分年轻人和高技术人才都集中在悉尼或者墨尔本，两个城市对小户型公寓的需求也很高。

悉尼由于房屋总价相对更高，拉低了整体的租金回报率，但一居室的公寓表现情况依然不错，与美国的旧金山和西雅图一居室公寓的回报率差不多。

3什么样的单身公寓更适合你？

单身公寓，顾名思义是为单身人士准备的。想要获得更高的收益和尽可能保证满租，就要满足单身人士需求。总结下来不外乎以下几点：

（1）选交通方便的房子

Location！Location！Location！

交通优势对于房租和房屋增值的影响，从国内房地产就能看出一二。年轻人大多喜欢的是靠近地铁站、通勤方便的房屋。挂牌到出租往往不到一个周的时间。若能选择地铁沿线十分钟路程内的单身公寓投资，房屋空置和断租的概率会更小。

（2）选发达国家核心城市核心区的房子

之所以强调发达国家，因为这是整个社会发展运行的自然规律。这些地区收入还不错，但结婚年龄变晚的群体比例，要远远高于发展中国家。

毕竟，只有先满足了基本的生存需求，才会去考虑个人的生活幸福感。

我们举个相反的例子，就拿现在的网红城市柬埔寨首都金边来说，乘着经济的快车和不断涌入的外来人口，金边的房地产市场在过去两年飞速发展。但当地购买力强的人群年龄层偏高，大多都是拖家带口的中产阶级，即使是想要改善居住环境选择租房，也会先考虑房间数量多的大户型。

从国际地产咨询机构CBRE的较新数据也可以看出，金边中高端公寓不同房型的单价差别不是太大，但租金价格却相差很大。三居室的租金单价可能是一居室租金单价的2-3倍。从这一点来看，至少中高端公寓里，大户型的租金回报率相对来说会更高。

而核心城市的核心区，则保证了租房群体数量足够多，素质更高，自然也就降低了房屋的空置成本和维护成本。

（3）适合海外置业初级选手

单身公寓面积小，总价更低，对于初次投资海外房产的人群而言，投入更低，心理压力也会小很多。

如果能选择到好项目，就能以较小的投入，在发达国家享受稳定的租金收益，以及国家经济稳定带来的房屋增值。

这样一款有健康现金流的理财产品，在国内出台资管新规打破刚性兑付的大环境下，值得好好考察一番，抓紧入手。